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稅務問答 | 1分鐘了解在美國收租,怎么報稅?

時間:2018-03-27 16:21來源:未知 作者:crystal 點擊:
做美國人的房東,你需要知道租金收入如何報稅? 很多朋友都對美國買房要交房產稅已有所了解,但對于打算將房產出租獲利的投資者來說,還有一個問題需要明確,那就是將房產出租

做美國人的房東,你需要知道租金收入如何報稅?

很多朋友都對美國買房要交房產稅已有所了解,但對于打算將房產出租獲利的投資者來說,還有一個問題需要明確,那就是將房產出租后,收租的部分是否該納稅。如果收,需要按照什么標準納稅?下面小編將就此問題為大家詳細講解。

 

 

先搞清你的"身份"
 
 
再來談在美國買房要交多少稅

1

 

我是居民還是非居民?

稅法除了區分公民和非公民外,還將居民分為有居住權的外國人(Resident Alien)和無居住權的外國人(Non-resident Alien),即居民和非居民。這點在報稅時尤為重要,美國稅法對居民和非居民實行兩套不同法規則,各個條例對居民和非居民也各有利弊。

美國稅法以綠卡檢定法則和居留時間法則來認定對象是否是屬于稅法所定義的居民:

1、綠卡鑒定法則

持有綠卡極即為美國居民。不論實際居住美國或海外,只要您擁有綠卡,都是稅法上的居民。即使拿了綠卡之后回國做事或自己做生意,不在美國居住、工作,收入來源亦并非來自美國,仍須向美國如實報稅。

2、居留時間法則

與移民法不同,若報稅年度在美國停留不到31天,稅法上認定為非居民;若報稅年度在美國停留超過31天,以“居留日”為準,居留日超過183天,在稅法上認定為居民。居留日計算公式:居留日=(當年停留日數*100%)+(去年停留日數*1/3)+(前年停留日數*1/6)。

有些人員是免于可以獲得居留時間法則的豁免之外的,主要有以下幾種:

1:外國政府人員;

2:持J類(交換訪問學者)簽證和Q類(赴美參加國際文化交流計劃)簽證在美任教或受訓的人員;

3:持F類(學生)簽證和M類(短期職業技能學習)簽證的留學生;

4:短期在美參賽的專業運動員;

由于居留時間法則的存在,國內經常出入美國的生意人或家眷在中美的兩地的“空中飛人”要特別注意在美停留天數,否則一不小心會出現雖然無沒有居留權,卻被稅法認定為是美國居民的情況,將會處理起來會相當麻煩。 綜上所述,稅法規定所有公民、居民及在美居留超過183天的人(除免于居留時間法則的人員外)都在征稅范圍之內。

按照美國現行的稅務體系,未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為"非居民外籍人士"。非居民的應納稅收入一般分為兩類:

1:與美國貿易或業務無關的投資收益--通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率征收預提所得稅。

2:與美國貿易或業務有關的收入,包括就業收入--減去扣除額后,按照適用于美國公民和居民的常規分級所得稅率征稅。

因此,美國非居民納稅個人可以將房地產出租凈收益(扣除出租房產的維護費用等)適用于以上第二類--"與美國貿易或業務有關的收入"。海外投資者的這部分美國租金收入,可根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅,而非30%的固定稅率。

房屋租金收入如何納稅?
 
 
 

2

 

美國居民、非美國居民的美國房子租金收入分別如何納美國稅?

美國居民一般都是全球收入征稅,和美國公民一樣。他們需要每年申報一次,并申報租金收入。租金費用可抵抵租金收入,而租金凈收入則按累計稅率納稅。

非美國居民收取美國房產的租金收入一般是需要預扣總租金收入的30%所得稅。在這種情況下,承租人或房地產管理公司(如果有涉及)負有扣繳義務,即將扣完30%的稅后匯款凈額支付給非居民業主,則業主收到的租金收入不需再申報年度所得稅申報表。而像EB5投資移民的外國人士,如果投資每年都有收益的話(當然大部分的投資人是沒有拿到收益的),也應該是向IRS報稅的,報稅并不等于交稅,而是凈收入達到一定金額的時候,才需要交稅的,但是投資收益還可以用一些折舊、其它的費用來抵扣收入,減少凈收入,從而達到合理避稅的目的,這個需要找專業的CPA咨詢。

美國稅法允許非居民申報年度所得稅申報表,下面文會做進一步解釋。

美國稅法第871(d)條例規定,如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入,可以根據美國稅法第871(d)條例,將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產,石油,天然氣,或其他自然資源的使用費。同時,房產的出售或交換也包括在內。因此,當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時,便需要向美國政府申報其個人所得稅 1040NR。

申報1040NR時,什么類型的房地產相關費用可以扣除?

這些費用可以作為相關費用在稅前扣除:前期租金支出、折舊、修理、改進、旅行費用、清洗和保養、保險、納稅申報費

房產相關的開銷(如物業費,房產稅,水電費,維修費等)可以相應抵扣,只有凈收益才需要被征收稅。

因此,當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時,便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

租金征稅金額如何計算?
 
 
 

3

 

美國租金收入稅率?,F行的"美國公民和居民的常規個稅稅率",采用分級所得稅征收辦法,最低為10%,最高為39.6%。

如何征收??煞謨刹?,計算繳稅數額,按照個人所得分級稅率計算稅費,為便于大家理解,現在以一套50萬美元房產為例,計算如何納稅。

假設你在美國買房了,一棟價值50萬美金的房產,一年的租金收入有3萬6千美金,扣除物業費,房地產稅,基本維修,水電費,及折舊共2萬美金,則此出租房產凈收入為1萬6千美金,符合15%等級稅率,以2017年為例單身稅率需繳納2400美元的聯邦個人所得稅。

美國租金納稅的兩大注意事項
 
 
 

4

 

每年申報,通常,非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表,一份給聯邦申報聯邦個人所得稅,一份給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日,申報上一年度一月至十二月的個人所得。

個人所得稅為零仍需申報,當房產無法順利出租或因其他原因而入不敷出時,即使個人所得稅為零,仍然需要申報。比如,大家一年的美國租金收入為1.2萬美元,但物業費、房產稅、維修費、水電費等支出共2萬美元,則業主出租房產凈虧損8千美元。這時,業主千萬不要以為出租房產處于虧損狀態無需繳納個人所得稅就不需要申報。這種想法是不正確的。因為如果你不做申報,美國國稅局會根據此房產的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報,則可避免這樣的事情發生。

非美國居民是否有義務申請ITIN?
 
 
 

5

 

所謂ITIN(Individual Taxpayer Identification Number ITIN),是美國國稅局(Internal Revenue Service, IRS)針對非美國居民,而且有報稅要求的人士而專門設立的號碼。從1996年的美國個人稅申報開始,美國國稅局要求沒有社會安全號(SSN)的報稅者提供個人報稅號碼進行報稅。因此,ITIN號碼是進行美國非居民個人稅(1040NR)申報的重要基礎。而擁有ITIN對非移民簽證或者移民簽證的申請沒有任何影響。

通常來說,兩類人士需要ITIN號碼:

1、非美國居民保稅者

如果您是非美國居民,沒有美國社會安全號碼(SSN),并且在美國境內有商業收入,房產租賃收入,資本利得收入或者其他投資收入,該收入并沒有在美國和所在國制定的雙邊稅務豁免協定規定之內,則均需要報非美國居民個人稅。ITIN號碼是申報非美國居民稅的必要條件。美國稅務局要求非美國居民報稅者當年的美國個人稅稅表(1040NR)和ITIN號碼申請表(W-7表)務必共同提交給稅務局。

2、為申請稅收優惠或預扣稅款的人士

此外,美國國稅局還規定,在一些特殊情況下,申請人可以單獨申請ITIN號碼,不需要和稅表一起提交。這些特殊情況主要集中于(但是不限于):

1:申請ITIN號碼來享受美國和其他國家的稅收優惠政策,例如預扣收入豁免或者減免;

2:美國國稅局要求的有關非美國居民在美國境內收入預扣或者信息披露合規要求;

3:非美國居民在美國出售房產。

如果在截止日期前
 
 
沒有報稅會有什么后果?

6

 

如果納稅人欠美國政府稅款,又沒有在納稅截止日期內交款,他將被美國稅務局罰款并征收高額利息。美國國稅局的規定是,如果美國稅遲報,而且拖欠美國國稅局的稅款,那么會出現三種罰款,一種是未及時申報罰款(Failure to File),一種是未及時繳稅罰款(Failure to Pay),以及滯納金(Interests on the Delinquent Amount Due)。因故此,及時報稅和交稅非常重要。

總的來說,在美國買房做投資房產出租、及轉售涉及到的稅務問題以及稅務的減免,退稅等相當繁復,一般的投資者需要經過詳細的規劃的計算,以達到最佳的投資結果,向專業的美國房產公司或者機構咨詢是相當必要的。

同時,出租房產所得的凈收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此,在通常情況下,如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表,一份給向聯邦政府申報聯邦個人所得稅,一份向給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日,申報上一年度一月至十二月的個人所得。 如是時間趕不上,可以在4月15日或者之前向IRS申請延遲申報,補申請便可,但是不可以不申請。在美國有一句常話:在美國,只有死亡和稅是無法避免的。所以請記得千萬不要糊弄IRS。

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