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外國人如何在美國申請購房貸款?

時間:2015-08-10 17:02來源:未知 作者:lancy 點擊:
很多中國買家對于美國買房的關注點之一就是美國當地的貸款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業者并不是因為拿不出這筆資金,而是對美國超低的貸款利率所吸引,希望能借助資

很多中國買家對于美國買房的關注點之一就是美國當地的貸款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業者并不是因為拿不出這筆資金,而是對美國超低的貸款利率所吸引,希望能借助資本優勢,最大化發揮投資優勢。一般來講,美國房貸利率會根據申請人的綜合情況進行浮動,外國人在美國申請房貸利率會有所上浮,但比較國內的利率仍然低出不少。
 
那么,中國人如果要在美國貸款購房,流程是怎樣的?需要做什么準備工作,如何才能順利獲得貸款呢?
 
首先讓了解一下在美國申請房貸的流程,過程與國內的房貸申請流程有相似之處,大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。
 
具體分為以下7步:
  (1)選擇能為您提供貸款的放貸機構
  (2)比較利率和期限后確定能為您提供最適于您承受力的放貸機構
  (3)獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
  (4)按放貸機構指示提供所有有關收入,身份和其它要求的信息進行審核
  (5)抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
  (6)與抵押貸款職員成交貸款
(7)結算貸款成交一攬子費用機構
 
按照貸款申請的流程,我們來詳細說明一下各個流程的具體操作方式:
 

一、外國人在美申請房貸的注意事項
 
  在美國,按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠,申請人有良好的信譽和持續的收入來源,與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前,在美國絕大對數州,外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產,但是首付通常要在40-50%,并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明,貸款機構會額外要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息。
 

二、美國房貸種類
美國房貸基準利率
 
如果符合貸款購房條件,那么您就可以考慮貸款類型了。美國常見的貸款期限是30年,您也可以根據您自身償還能力,也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右,貸款主要有兩種類型,浮動利率貸款和固定利率貸款。
 
  (1)浮動利率貸款(ARM)通常分為:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指標進行浮動。例如,2011年11月16日,在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋,首付40%,申請5/1ARM貸款,前五年貸款利率為4.132%,從第六年起浮動。
(2)固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的,年利率固定。如2011年11月16日,在洛杉磯購買30萬美元的房屋,首付40%,申請30年期固定貸款利率在4.799%-5.540%。
 
  短期(3-5年內)來看,浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右,但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此,對于中短期投資者來說,浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇;而對于追求穩妥,長期風險承受能力較低的買家來說,固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢,買家可根據自己的資金狀況進行。
 

三、外國人在美國申請房貸的條件
銀行放貸條件
 
  作為海外人士,在美國銀行取得房貸的要求比較高,除非在該銀行有相關的存款、投資或其它的活躍帳戶往來,比如持有工作簽證的人士有較長期的穩定金額的收支記錄。作為永久居民,也就是綠卡持有人,也是需要在該銀行建立相關的個人信用記錄之后才能夠申請得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求,銀行照樣愿意放貸給綜合資質較高的海外申請者包括中國人。
 

四、外國人如何接洽美國貸款機構
 
  (1)貸款經紀人
美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經紀人來完成的,貸款經紀人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可以直接與買家協商費用,可以為您實現最低貸款利率和最少費用花費。所以對于不熟悉美國貸款購房事務的人,找個“靠譜”的貸款經紀人是個不錯的選擇。不過專業化的服務也會收取一定的費用,貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用。
 
  (2)商業銀行
商業銀行如花旗銀行、美國銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性,如果您在這些商業擁有支票賬戶或存款賬戶,還可以享受到貸款優惠。
 
  (3)抵押貸款銀行家
抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款,不過此類貸款服務僅限于這些銀行的客戶。對于大多數中國投資者,咨詢在國內有分支機構的美國的商業銀行是主要的貸款途徑。
 
  在接洽美國抵押貸款放貸機構時,一定要和受過外國抵押貸款培訓的職員商談。當您和美國不同銀行的抵押貸款職員接洽時,搞清楚適用于外國人的利率,資格要求和規定。要和多家放貸機構商談以選定能為您提供您需要的貸款的最佳利率的銀行。
 


五、如何獲取銀行批貸預先合格
  
一旦找到了最好的放貸機構,下步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前,也就是在和他們首次接洽之后的第一步。經紀人會要求您提供您的個人信息,包括收入和債務。他們將按照其出貸標準(各家不同)決定您能承受的貸款額。
 
預先合格審核有助于搞清您是否有資格貸款,以及您有資格貸多少。這個步驟同時也幫您了解放貸機構是否愿意給您提供貸款。
 
關于您的抵押貸款要求,一定要對放貸機構誠實,包括您計劃如何使用 房產。如果您不誠實,即使貸款通過了,放貸機構會堅持當時就付全款,或者他們通過法拍屋收走房產。
 
  銀行一般會考慮以下七個主要因素,綜合評定以決定是否給予申貸人“預先合格”資格:
  (1)是否有穩定的收入來源(比如有份工作);
  (2)過去兩三年是否有份穩定的工作;
  (3)目前的收入是否可靠;
  (4)付款記錄是否良好;
  (5)長期借債是否不多,比如貸款買車;
  (6)是否有一筆存款用于首期款的支付;
  (7)是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。
 

六、如何協助銀行完成貸款資格審核
  
一旦抵押貸款職員認可您的資格,下一步是審核。放貸機構需要審核:
  (1)收入證明:雇主信或者公司營業執照
  (2)存款證明:最近一個月銀行月結單,需要看到頭款部份
  (3)身份證明:有效的入境簽證與護照
  (4)房屋購買合同
  (5)房貸申請書
  (6)資產證明:您的資產總額
(7)信用記錄:您的信譽記錄(或您本國的等同物)
 
  只要他們通過這個程序,認為您有資格申請貸款,接下來貸款機構便會展開以下工作:
  審查您想要購買的房
        審查房產產權狀況
 
  如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機構到銀行預審,再到資格審核直至最后放貸,每一個環節都需要非常仔細認真,但真正操作起來其實未必十分復雜,只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料,在美國貸款買房也并不是一件非常難的事情。
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