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英國出租房投資利弊-專業

時間:2012-05-18 15:45來源:萬德房產網 作者:SHOW8612 點擊:
英國房產 英國留學 英國移民 萬德房 網訊:不知道各位朋友有沒有發現,英國有大量的印度人同時擁有三四套甚至更多房子,除了自己住之外,其余的提供出租。無論是作為日常開銷,

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     萬德房網訊:不知道各位朋友有沒有發現,英國有大量的印度人同時擁有三四套甚至更多房子,除了自己住之外,其余的提供出租。無論是作為日常開銷,還是養老或者為子女積累財富,投資出租房(Buy-to-Let)都是一項長遠的組合項目。

     盡管金融危機打擊了部分在峰值時期入市的投資者,但出租房投資市場的總體狀況優于預期。如今,市場在低位徘徊了兩年多,呈現回升趨勢,因此出租房投資也開始復蘇。

     根據英國LSL物業管理公司的調查顯示,三分之一的房東計劃在今年增加房地產資產。接受調查的房東中,63%的相信房租將持續上漲。

房租上漲

     盡管房產的價值在過去兩年里大幅下滑,但房租收益卻在持續上升。根據房地產網站Rentright.co.uk的統計,英國平均月房租約為1100英鎊,高于兩年前的800英鎊,增幅遠遠超過同時期的通貨膨脹率。

     同時,由于英國各家銀行收緊銀根、提高按揭標準,首次購房者持續下滑,意味著租房者數量將攀升。

     另外,幾乎所有銀行對投資房的按揭首付要求不低于20%、同時要求每月房租收入不能低于按揭月供的125%,因此需要通過按揭進行投資的房東數量停滯不前,競爭緩和,也將繼續推高租金。

     當然,英國人口總量的增長也將推動房租的上漲。英國國家統計局預計,英國人口總量將在2018年前增加 430萬人。預計至少需要新增100萬套住房。然而,受金融危機影響,英國政府在公共住房方面的投資幾乎停滯。

投資收益率

     對于專業的出租房投資者,收益率是按照(年租金/房產價格)來計算的。過去兩三年里房產價值下滑、租金上漲,最終的結果是收益率大幅度提升。

     根據Spicerhaart房地產機構的統計,在過去兩年,出租房的收益率從4.5%增長到8.5%。

     另外,根據另一家機構LSL的統計顯示,房租和房產的價格增長在過去10年里的平均年收益約為13.2%。而在2001年到2007年的房地產黃金時期,平均收益超過15%。

投資精選地域

     無論是購房自住還是出租房投資,地段至關重要。

     英國房地產在金融危機以來呈現了“大城市熱島效應”——盡管英國絕大部分地區房價普遍下跌,但倫敦等幾大城市中心的地產卻相對穩定地上漲。

     區別于自住房地產對周邊配套的高標準要求,出租房投資更加側重收益。

     比如,在非常適合自己居住的溫布爾登(Wimbledon)或者瑞旗盟(Richmond),房產的租售比往往低于不太適合自己居住但投資收益率高很多的地區,比如毗鄰希斯羅機場等租房客密集的區域。

不利因素

     當然,投資出租房并非是十全十美的投資產品。除了房地產投資的常見弊端,比如投資周期長、占用資金規模大、不易迅速兌現等,還有其它一些弊端。

     首先是,投資者尤其是高收入人群面臨的資本利得稅(Capital Gains Tax)稅率從18%上調到28%,因此壓縮了投資出租房的利潤。

     根據LSL統計,英國的投資者平均擁有三套出租房,從購入至今的平均收益約為15萬英鎊。

     如果投資者最近出手房產,需要繳納將近4萬英鎊的資本利得稅,比上調前多出1萬多英鎊。

     其次,對于需要通過銀行按揭投資出租房的人,還要面對銀行按揭利率上漲的風險。

     由于英國通貨膨脹率高企,英國央行升息的壓力與日俱增。這個投資成本是每個人都要格外慎重考慮的。

     最后,房屋的維護成本同樣會侵蝕一部分收益。

     購房時的成本包括印花稅、律師費、評估費等,平均約五千英鎊;如果通過房地產中介管理,需要繳納房租的10%左右;各類保險、維護維修費用大約會占房租收入的5%左右。

     隨著華人來英國購房者的不斷增加,無論是投資還是自住,都需要謹慎考慮各種因素。

     相信用不了多久,華人房東的數量和比例也會明顯上升。
友情提醒:本網站提供的信息僅供參考,投資海外房產有風險,入市須謹慎!

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